于家堡金融区两大标杆项目，值不值得出手，改善型客户怎么选？

壹、板块分析

最近有事情忙了几天，发现有小伙伴私信说有时间能不能分析一下于家堡金融区的两个项目。当时就比较疑惑，因为于家堡金融区住宅项目非常少，印象里只有复地一个项目，而最近1-2年又没有新增土地供应，那么这个新项目又是如何产生的呢？笔者经过跟圈内朋友求证才知道，原来新增的项目是金融街的项目，名字叫“金融街·滨海融御”，这个项目是金融街从复地手中购买了两块土地，就这样原来复地的一个项目就裂变成了两个项目，分别是复地壹号湾和金融街滨海融御。

于家堡金融区规划图

关于于家堡板块相信大家都有一定的了解，这里绝对是不折不扣天津滨海新区的CBD，按照原有规划这里将打造建面超过950万平米金融中心，被誉为“东方曼哈顿”。虽然于家堡金融区发展并不顺利，原有的规划也有了非常大的调整，许多商业用地被调整成居住用地。但是不可否认经过10几年的持续投入，这里拥有了整个滨海新区最高端的配套资源和非常超前的城市规划。例如于家堡所有地下都将打通，形成密布城市交通网络和分布在地下的高端商业配套资源（如滨海高铁站地下商业“十字街”），这在全国也是不多见的。当前于家堡金融区已经导入诸多高端城市配套资源，如高铁滨海站、宝龙国际广场、全球购、五星级洲际酒店、世界顶尖茱莉亚音乐学院等。离于家堡金融区3公里的范围内还分布着滨海文化中心、万达滨海广场等城市核心配套资源。

于家堡金融区实景

关于于家堡金融区就不做过多的介绍了，笔者之前的文章中对滨海新区中央商务区板块有更详细的分析，大家感兴趣可以翻看之前的文章，下面我们来详细分析复地壹号湾和金融街滨海融御这两个项目。

贰、项目详解

1、复地壹号湾

项目简介：项目位于滨海新区于家堡融圣路以东、永太路以北，由天津复地置业发展有限公司开发，2019年复地集团斥资36亿拿下这块于家堡金融区的综合用地。项目占地13.13万平米，建筑面积约43.77万平米（其中包含约13万平米商服）。项目包含了4个住宅商服地块（编号为A、B、C、D，后A、B地块转让给金融街集团）和2个商服地块（编号为E、F）。当前复地启动的是其C、D地块的住宅部分，由10栋27-30层高层产品组成，共计1092套。这是该公司进驻滨海核心区的第一个项目，地块特点是位于于家堡核心位置，距离天津自贸区管委会直线距离不超过500米，是于家堡金融区内第一个入市的住宅项目。

项目效果图

项目销售情况：该项目于2020年8月14日首开高层6#号楼，30层到顶的高层，2梯4户，共计120套。户型建筑面积86-120平米，销售均价21500元/平米，当前该栋楼已经基本售罄。2020年12月份加推高层3#号楼，28层到顶的高层，2梯4户，共计112套。户型建筑面积86-120平米，销售均价21500元/平米，当前该栋楼尚有部分余房，处于顺销期，新楼座加推时间待定。

2、金融街·滨海融御

项目简介：滨海新区新金融大道（滨海站东100米，由金融街（天津）置业有限公司。该项目就是之前复地A、B号地块。项目占地31320.5平米，建筑面积197920.3平米，容积率5.20。项目由10栋高层产品组成（其中A地块4栋高层，B地块6栋高层），共计1711套。该项目也是金融街进入滨海核心区的第一个项目。项目主力户型为92平米和119平米功能型三居，按照市场调研的信息该项目未来将采用精装的交房标准。当前该项目尚未入市销售，当前处于开盘前客户咨询阶段，具体开盘时间待定。

项目效果图

叁、二者对比分析

1、比配套，看位置

两个项目由原来紧密相连的4个地块“裂变”而来，因此拥有相同的城市配套的资源，在配套层面不需要进行分析。从位置角度还是能够看出一些明显差别，复地壹号湾位于相对前排的位置，拥有更好的外部景观视野（海河）；而金融街地块则位于后排，难以避免受到前排复地项目的遮挡，部分楼层观景效果会打一定的折扣。从这一点上看，复地壹号湾要优于金融街滨海融御。

复地位置处于前排

2、观产品，比细节

两个项目都属于高容积率的项目，这在寸土寸金的于家堡金融区非常正常，但是用地指标上还是有着明显差别，复地壹号湾项目容积率在3.7，而金融街滨海融御则是5.2的容积率，因此从用地指标上复地壹号湾要稍好。仔细想想看也是，毕竟地最开始是复地拿的，肯定要把相对好一点位置留给自己开发。另外从小区规划上二者基本相同，都是两个地块容纳10栋高层。从交付标准上看，复地壹号湾为毛坯交付，而金融街滨海融御为精装交付，但是这点主要看客户喜好，不愿意在装修上花费功夫的可以多关注金融街项目，而喜欢自己装修的可以多关注复地。

从具体的户型上看，二者之家面积区间基本相同，主力户型都是90-120平米之间，这个面积段还是比较“亲民”的，而这个面积段的产品户型规划也大体上趋同，两个项目间也看不出明显的差异。

3、看开发商，比实力

从2021年上半年最新的房企排名上看，按照销售额计算复地排名第124位，金融街排名80位，金融街领先于复地。未来小区的物业管理也都是由各自旗下的物业公司进行管理，根据中指研究院发布的最新排名，复地旗下的高地物业全国排名第十五，金融街物业全国排名第十六，二者基本相当。

结语：

通过以上对比分析可以看出，两个项目由于处于相同的区域，拥有相同城市配套资源。从位置上看复地拥有更好的外部景观视野，另外用地条件上复地壹号湾3.7的容积率要明显低于金融街滨海融御5.2的容积率。另外需要购房者关注的是两个项目的交付标准不同，复地毛坯交房而金融街为精装交付。

那么这两个项目如何进行选择呢，如果是在价格相等的情况下（剔除精装因素），我倾向于复地壹号湾，原因非常简单，拥有更好用地条件和景观视野。但是如果你不愿意在精装上花费心思，但是非常认可于家堡金融区的位置，那也可以考虑金融街滨海融御了。（全文完）